Ești aici
Home > Business & Living > Investitii imobiliare sau investitii la bursa?

Investitii imobiliare sau investitii la bursa?

 Cel mai important in investii este randamentul. La actiuni vom lua in considerare atat cresterea in valoare a acestora, cat si dividendele distribuite. Important de mentionat, ne vom uita la intreaga piata, adica la BET-TR pe bursa de valori Bucuresti.

Cum pe acest indecs avem date complete doar din 2015, vom lua intervalul 2015-2021 inclusiv.

Dupa cum vedem, acesta a crescut intr-adevar , generand in randament mediu anualizat de 11,68% pe an in LEI.

Trebuie sa mentionez ca am luat in calcul atat comisionul anual de administrare, cat si impozitul pe profit, ca si cum am fi vandut astazi totul. Chiar si asa, nu-i suficient. Pentru a avea o comparatie corecta, voi aduce totul in EUR. Astfel, randamentul mediu net anualizat in EUR pe BVB este de 10,11%.

Pe imobiliare, vom lua in calcul de asemenea atat chiria cat si aprecierea, sau deprecierea, dupa caz.

Si uite asa ajungem la un randament mediu anualizat de 13.1% in EUR.

Pentru a calcula acest randament, au fost luate in calcul reparatii, grad de neocupare, impozite pe chirie, apartament, inclusiv la vanzare, presupunand ca am vandut totul astazi.

Avem astfel 10.11% / an pe bursa versus 13.1% / an imobiliare.

Ca sa avem o comparatie corecta, punem si banii din chirie la treaba in loc sa-I lasam sa-I manance inflatia. Astfel, ajungem la un randament de 15% / an la imobiliare versus 10.11% / an pe bursa in EUR.

Se pare ca imobiliarele au rupt pur si simplu in ultimii 6 ani in materie de profitabilitate, insa randamentele nu reprezinta totul.

DIVERSIFICARE

Un avantaj major al investiei pe bursa este ca te poti diversifica pe zeci, sute, sau mii de companii utilizand ETF-uri. Aceasta diversificare poate merge foarte departe. De exemplu poti investi in toate companiile lumii, nu doar in companiile din Romania. Sau poti alege sa investesti diversificat, dar doar pe anumite sectoare: de exemplu finante, tehnologie si asa mai departe.

In mod evident, in cazul unui apartament in Bucuresti, ti-ai concentrat toata investitia intr-un singur oras, respectiv intr-un singur instrument financiar. Desigur, poti investi in REIT-uri pentru a obtine diversificare, insa nu este subiectul articolului de astazi, asa ca trecem mai departe.

SUME INVESTITE

Un alt avantaj al investitiilor pe bursa, este reprezentat de faptul ca poti incepe sa investesti cu sume foarte mici. In mod evident, daca vorbim de o achizitie a unui apartament, chiar si facut pe credit, aceasta necesita o suma initiala consistenta de bani: de la cateva mii de EUR bune, daca nu zeci de mii de EUR.

De asemenea, unele persoane se sperie de ideea de a relationa cu chiriasii, sau de a gestiona apartamentul la modul general. Daca ne referim la investitiile pe bursa, acestea sunt 100% pasive. Desigur, si o investitie imobiliara poate fi transformata intr-una pasiva 100% folosind un property manager de exemplu. In acest caz randamentul de 15% / an calculat anterior ar scadea la 14.3% / an in exemplul luat de mine.

In realitate insa, daca stii ce faci in investitiile imobiliare, adica ai o strategie in spate, respectiv stii sa o gestionezi, timpul alocat pentru ele nu ar trebui sa fie mai mare de 4-5 ore pe luna. Desigur, daca vrei sa scapi si de acest lucru, acum ai aflat cat te costa: 0.7% / an. Cel putin in exemplul din acest articol.

LICHIDITATE

Bineinteles, nu pot sa vorbesc despre imobiliare si bursa fara sa aduc in discutie lichiditatea. Mitul spune ca avand actiuni pe bursa, ai o lichiditate mult mai mare in comparatie cu imobiliarele.

Sa presupunem ca ai investit 70.000 eur pe bursa, iar astazi ai nevoie de 10.000 de EUR, presupunand ca ai o factura mare de plata la spital. Vrei astfel sa scoti 10.000 de EUR de pe bursa.

Toate bune si frumoase, numai ca evolutia bursei este foarte volatila. Ca orice lege a lui Murphy care se respecta, te poti crezi ca ai nevoie de acei 10.000 de EUR fix cand bursa a cazut cu…sa zicem…30%. Cu alte cuvinte, din 60.000 EUR cat ar fi trebuit sa fi ramas pe bursa, mai sunt doar 39.000 EUR. Costul total ? Prea mare ca sa-l mai mentionez.

Sa presupunem acum ca acei 70.000 EUR sunt investiti pe imobiliare si din nou ai nevoie de 10.000 de EUR. Evident nu poti vinde doar bucataria, sau holul pentru a face rost de cei 10.000 EUR.

Ce poti face ? Un credit ipotecar de 10.000 EUR pe imobilul pe care il detii. Si uite asa nu ai pierdut nimic din investitie, spre deosebire de cazul bursei.

Mai mult decat atat, costul va fi infim, mai exact costul creditului pe cei 10.000 de EUR pe care ii vei returna mai repede, sau mai tarziu in functie de posibilitati. Cu alte cuvinte, chiar daca piata a cazut cu 30%, sau mai mult, pe tine nu te va afecta pentru ca tu nu vinzi apartamentul.

Acum intelegi cum sta treaba cu lichiditatea ? Da, este mai mare la bursa, indiscutabil, insa dupa cum vezi vine cu un cost potential imens. Mai mult decat atat, este de fapt un non-avantaj pentru actiuni in majoritatea cazurilor pentru ca o poti obtine si la imobiliare prin creditare.

LEVERAGE

Daca tot suntem la avantajele imobiliarele, hai sa-ti mai dau unul inainte de final. La imobiliare riscul este mult mai mic de a face leverage, atat timp cat stii ce faci. Mai pe sleau zis, pe imobiliare poti investi facand credite ipotecare.

Evident, investind prin credite inseamna ca adaugi in risc suplimentar, insa si un randament mai bun. Pe exemplul folosit in acest video, daca am lua un credit pe 30 de ani, cu o rata de 5% / an si un avans de 25%, atunci randamentul ar fi fost de 19.1% / an la EUR fata de 15% / an platit cash.

Dupa cum se vede, in cazul de fata, randamentul urmeaza riscul. Un risc mai mare, rezulta in randament mai mare.

Evident, sunt mult mai multe diferente, de exemplul faptul ca pe bursa “se bat” doar investitori, pe cand pe imobiliare, majoritatea actorilor sunt persoane ce cauta locuinta proprie. Indiferent in ce doresti sa investesti ,nu uita ,o buna documentare inainte de actiune ,va face diferenta.

Sursa foto: pexels

Articole similare

Faci un comentariu sau dai un răspuns?

Sus